《溧水区农村不动产确权登记有关问题的处理意见》

　　为贯彻落实国家、省市关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作要求，进一步规范我区农村不动产确权登记发证工作，妥善处理农村不动产确权过程中的历史遗留问题，根据《江苏省土地管理条例》、《江苏省村庄规划导则》、《江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案》（苏自然资函〔2019〕961号）、《南京市农村房地一体不动产权籍调查和登记发证工作指导意见》（宁规划资源函〔2020〕377号）等文件精神，本着“尊重历史，面对现实，客观公正、让利于民”的原则，结合工作实际，制定本意见：

　　一、确权登记范围

　　以2012年度土地变更调查成果确定的村庄建设用地范围内的符合确权登记条件的农村不动产，在上述范围以外的确权登记工作另行安排。

　　二、确权登记权利人的确定

　　（一）符合下列条件之一的可以确定为宅基地和房屋权利人

　　1.本村组集体经济组织成员。

　　2.因新农村建设，建设用地增减挂钩、土地整理和按照政府统一规划批准使用宅基地建房的权利人。

　　3.申请建房时属本集体经济组织成员且符合当时申请宅基地条件的人员。

　　4.依法继承房屋权利人。

　　5.司法判决生效文件和司法调解协议确认的权利人。

　　（二）下列情况不得确认为宅基地和房屋权利人

　　1.因土地征收、土地整理、建设用地增减挂钩等原因享受过征地拆迁安置的人员。

　　2.未经村组同意出售宅基地和房屋后再建房屋的人员。

　　3.城镇居民购买农村宅基地、农村小产权房、占用农用地建房等其它情形。

　　三、权利人代表和共有权利人

　　宅基地和房屋登记以户为单位申请，一户只能登记一处宅基地和房屋，依法继承和司法判决的房屋除外。

　　确权登记的权利人，由户主或者家庭成员共同确定的登记人申请登记。该户成员作为不动产共有人的，登记在不动产登记簿中。

　　严格控制分户确权登记，确需分户登记的必须符合分户申请建房的条件。

　　符合确权登记权利人及共有人，只能在一处宅基地和房屋中确认为权利人及共有人，依法继承房屋的除外。

　　四、宗地面积和确权登记面积

　　宅基地使用权登记确权面积，同时在证书附记栏和登记簿中记载宗地实际面积。

　　（一）宗地设立规范

　　1.宗地有明确使用范围的（硬界、围墙、房屋墙边、栅栏），以明确的使用范围为准。

　　2.没有明确使用范围的，可按合理利用原则，将房屋占地及周边属于该户独自使用的范围设定一宗地。

　　3.两个或以上户共同使用的地块，确无法划清界线的可以设为共用宗。

　　（二）宗地确权登记面积确定

　　1.1987年1月1日《土地管理法》实施之前占用的宅基地，范围界址至今无变化，按实际面积确权登记。

　　2.原则上已领取土地证或经过有权部门审批的，且四至界线至今未变化，按证书记载面积或批准面积确权登记。

　　3.没有合法用地手续或超出原宅基地审批范围的，按本次区农村不动产权籍调查现状成果确定宅基地确权面积。实际面积小于溧水区宅基地标准面积的，按实际面积登记；实际面积大于溧水区标准面积的，按标准面积登记。

　　溧水区宅基地面积标准：以户为单位，5人及以上户用地面积不超过200平方米，3至4人户用地面积不超过160平方米，1至2人户用地面积不超过120平方米。

　　五、房屋实际面积和确权登记面积

　　房屋登记确权登记建筑面积，同时在证书附记栏和登记簿中记载实际建筑面积。

　　（一）房屋实际面积

　　房屋是指具有居住、生活功能，结构完整的建筑物，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建构筑物，房屋实际面积是指宗地内认定为房屋按规范测量的面积之和。

　　（二）房屋确权登记面积确定

　　1.土地管理法实施前建设且至今无改建的，按实际面积确权登记。

　　2.原则上已领取房产证或经有权部门审批的，至今未发生变化的，按证书记载面积或审批面积确权登记。

　　3.没有合法建房审批手续或超出原房屋审批面积的，按本次区农村不动产权籍调查现状成果确定房屋确权面积；实际面积小于溧水区房屋标准面积的，按实际面积登记；实际面积大于溧水区标准面积的，按标准面积登记。

　　溧水区房屋面积标准：以户为单位，5人及以上户最高不超过220平方米，4人户最高不超过180平方米，3人户最高不超过150平方米，2人及以下户最高不超过130平方米。

　　六、三级确认的范围和程序

　　在尊重历史、实事求是、便民利民和尊重自治的原则下，经初步审核基本符合“一户一宅”确权登记条件前提下，对用地和建房等没有手续或手续不全，以及是否具备确权权利人身份资格、是否符合分户条件、明确房屋建筑年代等需要进一步核实的情形可以通过组、村（居）、镇（街）三级确认方式予以确认，成果可以作为确权登记确权材料。

　　三级确认的程序：

　　1.权利人申请。权利人按需要确认的内容填写《农村宅基地使用权和房屋所有权确认申请审核表》，提出需要确认事项。

　　2.村民小组、村（居）委会就村民申请事项进行初审。

　　3.镇（街）认定。由国土所会同建管中心提出意见报镇（街）人民政府审核认定。

　　三级确认结果应在不动产所在地进行公示，公示时间为七个工作日。

　　七、人民调解范围和程序

　　家庭成员内部因原宅基地使用权人与房屋所有权人不一致以及分户、析产登记、继承登记等情形，应先由家庭全体成员协商，签订书面意见，由村委会见证后可以作为确定登记权利人的依据。难以达成一致意见的，由村（组）、镇（街）司法所主动介入进行人民调解，形成的人民调解书，经司法确认后可以作为确定确权权利人的依据。

　　八、农村集体建设用地及其房屋所有权统一登记

　　（一）1987年1月1日《土地管理法》实施前，村组集体经济组织使用本集体土地兴办乡（镇）村公益事业、公共设施，权利主体仍是本集体经济组织，并一直使用至今的直接以现状确权登记。

　　（二）1987年1月1日以后到2018年底（第三次国土调查前）使用的，权利主体为本集体组织，为公益事业和公共设施项目，且使用2012年度土地变更调查成果中建设用地的，可以由村组集体组织申请，由镇（街）审核、区规划资源部门确认后，予以确权登记。

　　其他集体建设用地及其房屋应严格依法确权登记，缺少土地规划审批手续的，在依法补办相关手续后，予以确权登记。

　　九、公示

　　三级确认并公示无异议后，可向区不动产登记中心申领不动产权证书。拟发证的农村不动产在登簿前由区不动产登记中心按统一标准制作公告，在不动产所在地张贴发布，同时在不动产登记网站发布。公告内容包括：权利人、权利共有人、不动产坐落、确权宅基地和房屋面积以及取得方式等，公示时间为15个工作日，公告无异议后登簿并颁发不动产证书。

　　十、特殊情形

　　（一）一户多宅

　　1.两处以上宅基地的须由该户选择一处进行确权登记，其他房屋只在证书附记栏和登记簿中记载实际面积。

　　2.子女符合宅基地申请条件未分配宅基地的，由父母和子女双方共同申请，经村委会审核同意后，可选择一处直接确认给子女。

　　3.两处以上宅基地且该户已部分享受拆迁安置政策的，剩余保留房屋按以下办法处理：

　　享受拆迁安置不足溧水区标准面积的，可登记予以补足，并在证书附记栏和登记簿中记载拆迁面积具体内容和剩余实际面积；达到溧水区标准面积的，超出标准面积不予确权登记，在证书附记栏和登记簿中记载拆迁面积具体内容和剩余实际面积。

　　（二）符合分户建房条件未分户

　　房屋和宅基地符合分户条件并有明确界址的，经本农村集体经济组织同意并公示无异议的，可直接分户登记；房屋和宅基地无法分割的，经本农村集体经济组织同意并公示无异议的，可按不超过分户后溧水区规定面积合计登记，并在登记簿及权属证书中注记“该权利人符合分户建房条件未分户”。

　　（三）多户使用宅基地合建房屋

　　本村集体经济组织成员以分套分层方式拥有的房屋，经整栋合法权利人签名确认后，报村集体经济组织或村民委员会同意的，可确定宅基地使用权为全体权利人共有或者按份共有，按宅基地使用权和房屋所有权予以登记。

　　（四）依法取得的农村房屋

　　1.因继承房屋占用农村宅基地的，被继承人建房时符合宅基地建房条件的，根据三级确认结果将初始登记与继承登记合并办理，并在证书附记栏和登记簿中记载“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人，本证不得作为户口迁移的依据”。

　　2.原集体经济组织成员户口迁出的，其原依法取得宅基地使用权及房屋所有权，公告15天无异议后予以确认，并在证书附记栏和登记簿中记载“该权利人户口已于xx年x月迁出”。

　　（五）其他不予确权登记情形

　　区政府、镇（街）政府、区主管部门发文列入土地征收、土地整理、建设用地增减挂钩、拆迁范围的房屋。

　　十一、其他

　　（一）本意见仅适用于溧水区已完成农房权籍调查区域的农村不动产首次确权登记。

　　（二）本意见由南京市溧水区人民政府负责解释。

　　（三）本意见自2020年8月15日起施行。

　　附件：

　　附件1农村不动产确权登记三级确认办理办法.doc

　　附件2农村不动产确权登记人民调解办法.doc

　　附件3农村居民户家庭人口认定标准.doc

　　附件4农村居民户分户建房条件.doc

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